首先合肥市的一档学区房集中在老城区，按照房价的从高到低依次排列，庐阳区，政务区，蜀山区，滨湖区，经开区，包河区，瑶海区。庐阳区作为老牌教育强区，区域内名校众多，像小学有南门小学，六安路小学，红星路小学，永红路小学等，中学有45中，42中等。总价不高，但区域内基本上都是老破小，贷不了款，需要全款，政务区的房龄新，单价总价都高，区域内的学校虽然都是新学区，但是成绩一直不错，像区域的天鹅湖奥体翠庭苑小学都非常不错，中学的话50中两个区也非常不错。蜀山区的学区房房龄基本上在15年到20年之间，大部分贷款还是没有问题的，安居苑西园小学都还可以，50中也是非常不错的。滨湖区有学区吗在合肥学区房重要吗？经开的学区稳定吗？下面来到了包河区，包河区的青年路小学和屯溪路小学两所学校都非常不错，和庐阳区的情况有点类似，房龄太老，贷款困难，性价比还是很高的，因为距离庐阳区太近，所以导致这边的学区房价格不是很高，最后就是瑶海区了，瑶海区的和平小学大通路小学行知小学等都是比较不错的，38中和行知等，区域内有很多次新房的双本部学区房可供君选择。瑶海区和包河区目前在经过一轮涨幅后依然是合肥市市区真正的一档学区里的价格洼地，值得购买。

奥体小学真的好吗？

最近一段时间，奥体小学被炒得很热，但学区真的就有大家认为的那么好吗？有一种说法是，奥体小学的学区范围内没有回迁小区，而且学区内房价都很高，这意味着生源不错，奥体小学有望成为顶级学区。

其实我们看到，翠庭园小学从2004年建校，至今已有14年的沉淀，其管理经验和师资力量都是经得起考验的，学区内生源大都来自合肥的中产家庭。尽管翠庭园是一所回迁小区，但该小区户数仅占学区内总户数的8%左右，对学区内整体生源基本不会产生实质性影响。

奥体小学是一所新建小学，没有什么沉淀，很多新招老师都是没有教学经验的年轻人，其教育质量未必就会好过拥有十几年建校史的翠庭园小学。因此我认为奥体小学未必就优于翠庭园小学，也不要对奥体小学过于盲目推崇。

尽管如此，我们仍然要对市场产生敬畏，因为理性不能解释一切，由于信息不对称，市场有时是不理性的。比如滨湖“46中+师范附小”的学区房，尽管46中搬到滨湖已有十余年，学区也从原来的一档退化为二档，甚至连真学区都算不上，但是目前房价已经2w+，其学区溢价一点不输其他真学区（公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》）。

有时候市场是盲目的，加上信息获取成本太高，大部分不知情的民众只相信品牌和名气，而不管其实质如何，这是最可怕的。不管怎样，奥体之争这场闹剧以这个结局收尾，奥体小学未见其校，已闻其名，一个未建成的学校竟能引起如此大的风波，这种影响力还是超出了我的想象。

民众对奥体小学的盲目追崇和期待，有可能客观上造就一个假想的“优质学区”，再通过中介中间炒作，这种假想可能会影响一大批购房者，加上又是距离50中新校天鹅湖校区最近的小学，存在促其最终成为真学区的可能。

对政务区部分小区的影响

我在之前文章中分析过合肥的学票价值，也就是说合肥目前学区房的溢价，主要体现在学票的价值上。一般房产的价值构成为：土地价值+建筑价值，而学区房的价值构成为：土地价值+建筑价值+学票价值。

我们大家都知道，房子自建成以后，就在不断磨损，建筑价值其实是一直在贬值的，只有土地价值和学票价值一直在升值。从某种意义上来讲，当区域成熟以后，土地价值基本是固定的，学区房升值主要体现在学票价格的上涨。

学票价值占学区房价值的比重越大，学区房升值的潜力就越大，因此我们看到许多老破小学区房的升值潜力不输新房。面积越大总价越高的学区房，学票比重越低，学区溢价反而越低，即使是顶级学区，升值潜力也不如新房。你投资的主要是学票，总价越高，学票价值占比越低，投资价值越低。

我前面测算过，政务区50中新校的学票价值大概在22w左右，而政务区户均成交价格在200w左右（公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥政务区二手房成交分析及购房建议》），学票价值占比大概只有10%。南门小学+45中的户均总价130w，学票价值大概在55w，占比超过40%。

也就是说，政务区学区溢价还是非常低的，特别对大户型学区房来讲，不值一提。最典型的例子就是潜山路东沿线的几个小区，比如湖畔徽映阁和天鹅湖一号，尽管学区是50中南校，其成交均价一点不输50中新校的绝大部分小区，地段价值在政务区也是非常重要的。

学区划分出来之后，有凯旋门业主找我为他们请愿，我觉得凯旋门和新地中心不必沮丧，本来学区就是维持原状，况且两个小区户型普遍偏大，总价普遍偏高，学区对房价的影响非常有限，地段价值对小区贡献可能比学区更大更重要。

奥体小学学区内的小户型学区房可能会更加抢手，尤其是90-100平米左右的小三房，或者90平米以下的小两房。但大户型，特别是面积超过110平米或户型不好的房源，影响基本不大，毕竟学区范围内小区实在太多，依然缺乏一定的稀缺性。

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