20万元/套、5年可回本，月租4500元起，位于广州火车站地铁上盖！这样的项目你想买吗？
最近，不少中介都在售卖一个名为天马精品汇的项目，光看项目宣传，确实很让人心动。要知道，广州火车站附近人流量巨大，可谓是“寸土寸金”。但是，实探项目后，君君却发现了不少问题。
位于广州火车站地铁上盖
20万元/套起卖
该项目位于广州火车站服装商圈，处于天马国际时装城。该商场创立于1998年，总建筑面积3万多平方米，其地下商场可连通地铁广州火车站站，有地铁5号线及2号线交汇。此外，商场毗邻广州火车站、省长途汽车站、流花车站。
项目既然位于黄金区位，为何仅售20万元/套？
中介表示，该商铺只售卖16年使用权，并且不能贷款、没有优惠。他直言：“这么好的商铺，我们不愁卖。”君君了解到，商铺的售价在20-100万元不等，面积最小为6㎡。此前还有17万元左右的户型，但目前已售完。
如此强硬的口气，君君还是第一次见。紧接着中介打开了一个微信聊天记录，展示给君君，说一位来自国外的华侨特意回国跟她订了这个铺位。
商场月租金在4500元/起。（这一招有点多此一举，谁不知道物管和中介是同一家公司派来的）。
此外，这间商铺还有一个“霸王条款”。中介称，购买商铺后要被商场管理方包租5年，从第6年开始，方能选择自主经营。最奇葩的是，包租的前5年，每年只返还10%。对此，中介称，管理方统一包租，是为了便于商场的统一转型管理。
例如一套总价20万元的商铺，每年能返租约2万元。而按管理层此前表示商场月租金最低4500元/月计算，如果是个人承租，商铺一年最少也能收益5万元左右。（君君开始看不懂这波操作了）
而在第六年开始，购买者可以选择以每年15%的利率包租给商场管理方，或者选择自主经营。君君直言：“那我岂不是很亏？”面对君君的一脸迷惑，中介笑着回答：“不会啊，第六年你租给商户，商户需要给10万元的入场费，到时这笔钱是你的，一次回本啊。”
△图中数值，便是对应商铺的售价。
而且，无论是买20万元还是100万元的户型，通通只能全款，不接受贷款。君君好奇，这么苛刻的条件，到底谁会买？
环顾案场可以看到，案场虽播放着澎湃的音乐，且音响里不时传出：“xxx号已售完”的播报。而实际上，案场虽有近30人在场，但有三分之二是穿着正装的中介，另外则是一些盘腿坐着、玩着手机的人。
人流稀少 业态陈旧
转型后是否能带动客流？
抛去价格、成交条件等因素，这个商铺到底值得买吗？
先从位置上看，该商城位于火车站服装、鞋类批发商圈，周边有白马服装市场、壹马服装城、地一大道、红棉国际服装城等超10个服装城聚集。目前已形成以批发、零售等服装及相关产业的完整产业链，吸引有大量消费指向性强的相关客流。除此之外，项目紧邻的火车站也能带来巨大的客流量。
不过，评估一个商场的价值，不仅要看周边的客流，还要看商场的经营形态。看看最近几个月遭拍卖的“太阳新天地”及被广百收购的广州友谊商场，就是一个例子。
但在踩盘期间，商场内总体客流并不大，除了一楼有部分消费者正在购物之外，其他楼层则是人流稀疏。商场内分布有皮具、鞋类、男装、女装等，多以零售为主。
面对君君对于商场人流量不高的疑惑，销售解释到：“目前商场处于转型阶段，许多商户都搬走了，所以才这么安静。”他解释，未来，该商场将打造成一个电商服装销售直播基地。
△样板间图
即使对未来规划形容得天花乱坠，但对标周边的其他商场而言，无论是整体装修、还是业态分布上，这个商场确实略显低端。
而例如中介口中的改造，不过就是融合了目前的网络直播带货形式，考虑到网络直播地点的非限制性，具体是否能因此形式盘活商场，还需认真考量。
开办21年的服装市场 如今下的是哪步棋？
据业内人士介绍，在广州火车站服装市场商圈中，主要以白马服装市场为首，通过近年的转型升级，目前白马已经成为以零售、批发为一体的大卖场。
作为商圈的龙头老大，白马服装市场的租金也相对较高。据商场招商部介绍，白马服装市场目前正出租的一间30㎡的店铺，月租为12万元。
君君随机走访了几家服装市场了解到，该片区的每平方米租金从几百元到上千元不等，价格需要根据楼层和位置而定。
值得注意的是，由于电商的巨大冲击，服装市场实体经营也面临一定困难。一位服装市场的摊主表示，如今的主要客户都是依赖熟客在网上订购商品，目前已很少依靠线下的零散的客流了。
君君最近参加了一场关于商业地产的讲座，一位专家分析到：“原先的商业地产项目，主要以收租为主要的利润来源。但在电子商业的冲击下，这类商场的经营越来越困难，都在逐渐谋求转型。”对于这个从开业已21年的天马国际时装城，亦是同理。
相比起租金上下浮动、招租不满等情况，导致的收入不平衡。或许，商场所有方更愿意通过出售使用权的形式，将风险转交给使用权购买者。
而对于购买商铺者而言，20-100万元购买16年使用权的交易是否值得，大可交给读者评判。
