来源：中国基金报
卖房超万亿！三大龙头房企2018业绩公布：恒大赚722亿稳坐利润王，“活下去”万科大赚493亿，碧桂园销售面积最大！
中国基金报记者 房佩燕
2018年，房地产行业恰逢拐点，行业整合趋势加速，房企竞争愈加激烈，有房企高呼“活下去”、有房企裁员过冬……究竟各大房企去年过的如何？随着今天恒大年报的公布，三大龙头房企2018年的销售情况和业绩表现悉数出炉。我们可以从中一窥究竟。
记者简单梳理了万科、碧桂园、恒大三大房企的年报，大致情况如下：
整体来看，恒大稳坐“利润王”： 2018年净利润大722.1亿元，远超同行净利润情况；万科虽然销售面积和营业额不及另外两家，但净利润超碧桂园，归属股东利润也达到337.7亿元。而从土地销售面积来看，碧桂园位居第一。
具体上述三大龙头房企2018年的表现如何？2019年的布局情况如何？多元化产业布局的状况如何？在今日恒大、万科的业绩发布会上，两大龙头房企均作出了说明。
一． 恒大：“利润王”、高质增长、实力造车
1、去年净赚722亿元，还有3.03亿平米的土地储备
今天下午（3月26日），中国恒大发布2018年度全年业绩。这份盈利数据可谓惊艳市场：除了核心业务利润和净利润大幅上涨，恒大去年还实现毛利润1689.5亿，同比增50.5%；毛利率36.2%，同比增0.1个百分点；净利率15.5%，同比增4.2个百分点；核心利润率16.8%，同比增3.8个百分点；总资产18800亿，净资产3086亿。
具体数据如下：
（一）核心指标：
1、毛利润1689.5亿，同比增50.5%；
2、毛利率36.2%，同比增0.1个百分点；
3、净利润722.1亿，同比增106.4%；
4、净利率15.5%，同比增4.2个百分点；
5、核心净利润783.2亿，同比增93.3%；
6、核心利润率16.8%，同比增3.8个百分点；
7、营业额4662亿，同比增49.9%；
8、总资产18800亿，同比增6.7%；
9、净资产3086亿，同比增27.4%；
10、现金余额2042亿。
（二）上市以来业绩增长情况（以近5年为例）
1、销售额从2014年的1315亿，增至2018年的5513亿，复合增长率43.1%；
2、销售面积从2014年的1820万平方米，增至2018年的5243万平方米，复合增长率30.3%；
3、营业额从2014年的1114亿，增至2018年的4662亿，复合增长率43%；
4、毛利润从2014年317.8亿，增至2018年的1689.5亿，复合增长率51.8%；
5、核心净利润从2014年的120.9亿，增至2018年的783.2亿，复合增长率59.5%；
6、总资产从2014年的4744.6亿，增至2018年的18800.3亿，复合增长率41.1%；
7、土地储备从2014年的1.47亿平方米，增至2018年的3.03亿平方米，复合增长率19.8%。
2、“规模+效益”、精品战略、超前土储、清偿永续债助力恒大稳坐“利润王”
从上述材料可看出，恒大净利润是中国房地产最高的一家，特别近2年的利润增长越来越快。就此，在业绩发布会上，，中国恒大集团董事局主席许家印强调，“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”。
许家印表示，这是基于恒大发展战略的转型。他表示，恒大前20年实施以规模而取胜的模式，赶超中国地产龙头企业，终于在2016年实现销售额、销售面积各项指标的第一位，因此恒大从2017年开始实施高质量发展的模式。第一：打造各个环节精品，既要提升产品附加值，再一个就是降低成本，尤其销售费用和财务管理费用，连续两年大幅度下降，在市场不好的时候才能显示恒大的功底，来自于恒大的制度建设，企业文化建设。“2017年实现利润100%增长，2017年基础上实现了核心净利润90%以上的增长，恒大高质量的增长还是非常见效的。”
恒大董事局副主席夏海钧称则从四个方面来解释恒大的高增长：
1、提升产品品质、增加产品附加值：打造全环节精品，项目施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断增加产品附加值，为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。
2、降低销售、管理费用率：采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，销售、管理费用率持续降低，成本控制能力不断提升。
3、超前的土地储备战略：无论是2006年前瞻布局二线省会城市、2009年率先进入二三线城市，还是近年大规模回归一二线城市，恒大都能根据自身的资本实力以及行业市场的发展趋势，准确前瞻地做出战略决策，取得了大量优质的项目，为公司高质量发展奠定基础。截至2018年年底，恒大在228个城市拥有项目811个，土地储备达3.03亿平方米，单个项目规模大，土储成本为1635元/平方米。世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿。
据了解，恒大目前在粤港澳大湾区拥有项目109个，总规划建筑面积约4927万平方米，总货值超过16000亿。
4、提前偿还永续债：2017年就已提前偿还1129亿永续债，为2018年及未来释放出巨量利润空间。
3、许家印谈造车：很有信心，不要忘记我是车间主任出身的
许家印要造车，相信大家都知道。但是为什么要造车呢？在今天的发布会上，许家印就此作出解释：新能源汽车的市场非常巨大，与恒大的规模体量相匹配。
他表示，恒大先进入了粮油、乳业、矿泉水产业，但经过探索，发现一年销售几亿、几十亿的产业体量，跟恒大年销售六千亿的规模是不匹配的。恒大在产业选择上，一定是非常大的产业。而他认为认为汽车产业可能5-10年是几万亿的规模，在全世界是几十万亿的大产业，未来新能源汽车的市场是非常巨大的。
谈及造车的决心，许家印表示，决心也非常大，相信一定可以成功。他强调，恒大做事的风格，要么不做，要做就要做大做强做成功。
此外他还表示，对造车很有信心：“我们对汽车产业还是很有信心的，你不要忘记我是车间主任出身的，也算是制造业的央企出来的。当时舞钢是冶金部的直属企业。我干了十年的车间主任，还是有制造业基本功的。”
目前，恒大进入新能源汽车产业已解决五大制约瓶颈，主要是通过买买买的方式来解决。
首先，缺乏汽车整车研发制造能力。因此我们并购了瑞典NEVS。
第二，制约新能源汽车发展的瓶颈是什么？是电池和电机。电池方面，我们收购了卡耐公司，拥有目前世界领先的日本动力电池技术。从而解决了新能源整车制造的第一个瓶颈。
第三，电机技术方面，我们收购了荷兰的轮毂电机公司，这是新能源汽车发展的方向。
第四，恒大参股了世界500强的广汇集团，它拥有最球最大的汽车销售渠道，等于打通了销售端。
第五，恒大已经经过一年半研发，已经研发出新能源汽车的智慧充电平台，解决社区充电难的问题。
总而言之，我们对新能源汽车产业非常的看好，我们的布局和步子迈的非常扎实，我们的决心也非常大，我们相信一定可以成功。
除了资金实力外，他表示，恒大造车还有企业管理的优势：在产业的发展过程中，最核心的就是企业管理。恒大这些年在企业管理方面还是很有信心的，在企业制度建设、文化建设、队伍建设等方面都下了很大功夫，形成了从严管理、奖罚分明的管理文化，以及非常强大的执行力。
随后，许家印还宣布，恒大的多元化产业布局已经全面完成，形成了以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。未来五年内，恒大不会再涉足其他大产业。
4、许家印谈房产税：对刚需影响不是很大，房价不会大起大落
对于如何看待房产税，许家印表示，“我认为今年市场是非常健康的，不会说有房价大起大落，另外全国总的成交量不会说比去年下跌，我认为会保持一个稳定的增长，房地产税可以遏制投机，对于刚需我认为还是影响不是很大。”
“尤其是恒大，我们的产品线是很丰富的，而且我们的刚需占到70%，改善型占比是25%，我们的旅游产品高端的有，大概在5%以内。”
二、万科：关于护城河、“活下去”
在恒大发布年报前一天，3月25日，万科也发布2018年年报。2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。
对于2019年，万科董事会主席郁亮表示：“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。“我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”
1、万科的护城河：租赁住宅、物流、物业
从上述材料可看出，万科的净利润不是很显著占优。那么未来万科到底靠什么来持续领跑这个行业？公司的护城河到底是什么？
在今天的业绩发布会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，随着集中度上升，这个行业里面既有机会，也有挑战。全球的经验，单一开发商的市占率最高会到6%-8%，我们过往通过对自己的能力定位和战略定位，对规模的追求和依赖变得不那么严重了，我们自己的观点是，要在能力上做到领先和领跑。
所谓领先，我们要能够先看到客户的需求变化、市场的变化，能够先一步找到答案。所谓领跑，就是能够给客户提供更多的产品和服务，赢得更好的口碑。我们没有简单地在规模上做线性的比较，这个过程当中有一些探索，有的有效果，有的效果还没有呈现出来。
从我们自身的经验来看，我们在几个领域找到了办法，也建立了自己的能力。
第一个是以租赁住宅为例，万科从2007年开始探索，2008年在广州有了第一个租赁项目（万汇楼），为低收入的家庭提供租赁方案，2014年开始大规模探索和布点，经过4年时间，我们现在已经开业运营超过6万间，一年的租金收入接近8亿。虽然这块钱很难赚，但是跟客户的黏性更高了，提升了自己在这个城市的浓度。
第二个是在物流方面的探索，我们花了4年的时间，万纬物流已经成为这个行业里面相对领先的一家企业。我们的管理面积现在也超过了971万平米，进入了42个城市，各种经营指标在行业里面相对领先，也能覆盖融资成本，对股东也有所回报。并且我们在去年成功收购了太古冷链，在高标库的基础上又发展了冷链业务，成为冷链方面比较有竞争力的玩家和参与者。
第三个是传统的物业服务，我们以前只管自己开发的楼盘，我们从管楼盘到管社区一直到管城区，珠海横琴现在就是万科物业在管。2018年的收入达到了98亿，4年前的时候才19亿多，用4年的时间增加了5倍。
祝九胜表示，万科的原则是先能力再规模，先看客户再看市场容量，不断地探索。
2、关于“活下去”、万科转型
郁亮表示，活下去是对自己说的。“万科是一个危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。收敛聚焦是阶段性的总结和调整。”
我们2012年的时候得出一个判断，房地产行业进入白银时代，白银时代虽然没有黄金时代那么贵，但仍然是贵金属。在白银时代我们启动转型，这样才让我们有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长的时间，但转型和变革同样需要很长的时间，等行业到青铜时代的时候再转型就来不及了。我们这六七年以来，万科对白银时代的判断从来没改变过，我们对转型坚定的认识也从来没改变过。我们转型的决心也从来没改变过。
在郁亮看来，白银时代，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。
在郁亮看来，白银没有黄金那么好，但白银也是贵金属。在白银时代就启动转型，万科才有足够的时间来思考和探索。白银时代是一个很长的阶段，但转型和变革同样需要很长的时间。等到青铜时代再转型，就来不及了。
