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引言
本文是对大众三房四房户型瓶颈和创新可能性的研究，文中涉及的项目，均不涉及推广，仅为观点佐证使用。
在文章的最后，有内容框架的思维导图。全文一万三千字，您可以先收藏文章，稍后阅读。
历史的终结？
2023年，爆火的小说改编网剧三体成为顶流，里面最震撼的场景之一，就是清楚地预见到三体人到来意味着什么的叶文洁，面对夕阳西下时，说出的那句：“这是人类的落日。”
这个画面，震撼力十足。
在三体人到达地球之前，他们派出微观粒子智子锁死了人类微观层面的物理实验，从而让科技创新陷入不可突破的瓶颈，提前宣告了科学发展的停滞。
然而大多数普通人对智子的秘密并不知情，大家只是隐约觉得，世界上的科学技术，很久没有新突破了。
结合这句话的背景，很容易引发人们的遐想：
有时候，某个行业或产品的发展创新，也存在一个时常被大众忽视的奇点。一旦创新的进程撞上这个奇点，一时的“瓶颈”，就可能成为长期的上限。
我们今天想要讨论的观点，当然没有三体这么沉重和深刻，但也和“瓶颈”这件事有关：
有一种可能，是在现有条件下，我们的户型最优产品力，已经进入到短期内无可突破的瓶颈阶段。
不知道你是否有同感：今天的新房户型，已经很久没有卷出来新花样了。
最直接的体现，就是绝大多数项目软文中的户型介绍，看起来都像是硬吹——明明和市场上80%的户型都一样，作者却写出了神户型颠覆行业的气势。
什么三面宽、南北通透、联通阳台、飘窗赠送、全明户型、主卧独卫套房、三段式卫生间干湿分离……
每次看到这样的户型介绍，我都特别想问：
今天品牌房企的新房户型，还有几家不符合这样的标准？
上图，是武汉市2023年热门项目的部分三房户型的摘录，我们还可以举出更多的三房例子，也可以类似地举出四房的例子。但是，其实没必要，因为你一定同意，在大众面积段之下，同功能的户型格局，真没太大不同。
注意，我不是在说这些户型不好，既然客户用真金白银把这些项目推到了热销的高度，自然说明这些户型是符合客户喜好的。
正相反，我想说明的，就是这些户型都是市场上特别好的户型——
唯一的问题是，我们甚至可能做不到更好的水平了。
随着商品房市场的30年扩张，户型前前后后经过多次迭代，从最开始的筒子楼，到后面的塔楼、板楼，从餐客分离到横厅设计，从手枪户型、三角户型到方正、全明、通透，今天的新房市场，劣质户型已经非常少见。除了少数卖了10多年的陈年老盘、朝北江景加持的楼盘、极小地块楼盘之外，绝大多数新房楼盘，户型已经高度趋同。
全行业的90-140㎡户型库，看起来都像是一家的。源起于品牌房企的新一代户型产品主张，早已从品牌房企渗透到本土房企，从一二线渗透到了三四线，市场上原有的产品力死角基本清空。
很多到过三四线调研的市场人，普遍有一种感受：得益于更大的户型面积和宽松的赠送规范，下沉市场的户型设计，比省会城市的户型看起来好多了。
于是有一种观点浮现出来，优质户型的格局，从板楼开始普及开始，就随着单体的定型迅速趋同。
那些糟糕的户型产品，可能已经永远成为历史，被埋葬到没有流通性的老旧二手房的汪洋大海里面去了，大多数户型缺陷都在市场倒逼之下得到修复，产品迭代已经自发形成最优解，万法归宗，千人一面。我们的户型升级之路，或许已经迎来了最好的时代，无从提升。
这就是福山眼中“历史的终结”，和叶文洁眼中“最后的落日”。
讨论的对象——
当我们谈瓶颈时，我们在谈什么
户型的瓶颈，不等于品质的瓶颈
一句话总结产品力升级的趋势，就四个字：“体验下沉”——原来专属于豪宅或者改善的产品属性或配置，逐步在刚需刚改产品线上普及。
首创一江源，2万+的房子做出了全铝板+玻璃幕墙公建立面；
时代海伦堡印记，单价6000+的极刚需房子，做出了小区公共游泳池……
至于在大门大堂、架空层、景观示范区方面的内卷，今天都已经算不上是新闻。
但这背后，都有一个共同的问题——这些产品力的提升，背后都是成本，而用成本提升产品力，其实是最容易的——
只要涨价以后卖得出去，提升品质实在不是问题。
朝这个方向做产品力提升，能走的路还很远。大门有没有天然石材？立面是否铝板玻璃幕、水包砂、窗墙比是多少？有没有小区水景、下沉庭院、名贵树种、全冠移植？地下车库是否精装大堂、自然通风？……
我们毫不怀疑，随着居民消费力的提高，以及高端配置和建造工艺成本的持续下降，总有一天，一切都会有的。
但做出更好的产品，不等于做出更好的户型。
就像前文说的，能花钱提升的产品力，都不是问题；
但户型设计的改善，不是靠开发商花钱就能做到的。
不是塔楼，不是叠拼，不是大平层
注意，这里所认为的户型已达最优解，特指的是普遍流行于华中、华东、华北的2T4或3T6的板式非低密产品、90-140㎡大众户型，而非其他。
我们当然知道，追求产品力极致的重庆塔楼，已经有99㎡的五开间三房户型了；在赠送上深度挖潜的广深塔楼，90㎡都要做四房了；塔楼结构的户型设计，灵活性比板楼高得多；
我们也知道，200㎡以上的改善顶豪户型的格局研究，行业可能才刚刚摸到一些皮毛：
叠拼项目，以前讲赠送最大化、户户有天地、大开间，现在讲动静翻转、无梁户型、独立归家动线；
大平层产品的女王玄关、超级主卧、交错露台、悬梁挑空无立柱……，创新提升的角度依然层出不穷。
但你可能也注意到了，当你在公众号上看到一个标题为“创新神户型”的文章时，点进去无非三种情况：
要么是塔楼；如果不是塔楼，就是板式洋房；如果不是洋房，那就是300平的大平层。
什么户型都有，就是没有最常见的100平左右板式非低密三房户型。
不是因为板式大众户型没人关注，而是大众面积段的户型，产品力大差不差，真没什么好研究了。
为什么？
原因有很多，但最主要的原因，是能做好户型的空间，都已经开发殆尽了。
理论的极限——
得房率，面宽，通透，功能性
要谈论指标极限之前，就要首先对户型的发展方向达成共识。户型迭代的背后，是作为消费者的人本身不变的居住属性。
孙长毅曾经有个著名的观点：天下购房人，都是一个人。这句话的意思是，尽管客户需求千变万化，但总有些底层的需求，是固定且共通的。详细来分析的话，我认为最底层的需求分两层：
第一层，是体感维度，采光需求和通风需求，对应的产品趋势，就是更大的面宽、更通透的结构；
第二层，是社会维度，生活场景和经济实得，对应的产品趋势，就是更多的功能、更大的得房率。
其中，率先到达指标极限的，就是得房率。
之所以说得房率提升已经到达瓶颈，主要是两个原因：
一、梯户比已经达到均衡水平；
二、交通核尺寸也已逼近消防安全最低值。
得房率=1-公摊率。要研究得房率，首先要看公摊率。
诚然，公摊的构成是复杂多元的，但其中的最大权重就是交通核（即电梯井、消防楼梯、消防前室）。
至于说像变电室、设备间、警卫室、共用墙体等杂项公摊，一方面本身占比不高，另一方面鉴于这些地方的重要性，也不太可能再减小面积。
还有一个杂项公摊，架空层，大约影响楼栋公摊的1%（实际有波动），客户关注度也比较高。但跟架空层对项目品质带来的提升相比，这1%的面积损失早已被客户接受。
所以，当一个客户说，我想要更高的得房率时，最有效的方法就是从最大权重——交通核下手：
三个电梯公摊76%，嫌太大？减掉一个，两个电梯得房率马上冲到80%。
于是三梯六户，变成了两梯六户——还嫌不够？两梯七户怎么样？公摊还能再下降。
得房率确实提高了，请问这样的房子在今天还能卖掉吗？
一旦选择做两梯六户及以上的梯户比，基本只有塔楼一种选择，而对应做出来的户型，在今天的市场只能用不堪入目来形容。
客户已经形成共识，电梯比得房率更重要，2T2明显比2T4好，而2T6作为一种落后的产品设计，已经在市场绝迹。牺牲电梯数量来换得房率，早就被市场否定。
消防规范要求高度33米以上住宅建筑最少要有两台电梯，所以现在市场上大多数的房子，都是两梯四户、三梯六户。而无论是2T4还是3T6，都绝无可能再减少电梯数量。
既然电梯数量不能再减少，那就意味着高层公摊23-25%的水平，就很难有特别大的波动，因为最大权重已经定型。
那既然交通核数量不能动，那我们能通过减小单个交通核尺寸，从而降低公摊吗？
很遗憾，这个也不太可能了。
看一则2023年的最新新闻：
江西某小区，2023年3月9日消防验收部门验收时，相关部门提出项目连廊户型消防电梯前室短边尺寸小于2.4m，违反建筑防火规范，被拒绝办理验收。
根据相关规定，开发商要针对客户进行大范围退房并赔付违约金，涉及损失约15亿。这也有可能是第一个因为极限压缩消防间尺寸而开启退房先河的项目。
提及这个新闻想表达的是，规范提出的红线，背后都是有道理的。规范给出交通核中消防前室的强条尺寸要求，都有出于安全考虑的现实原因，是无数高层建筑火灾教训带来的结果。无论再怎么想要降公摊，都不能盯着消防空间的长宽尺寸动手动脚。在消防前室上的钻研各种极限操作，无论是对消防验收还是后期业主安全，都存在巨大隐患。
今天的研发人员，在消防空间的所有位置，都已经高度贴合尺寸的规范极限，如果再进行空间收缩，不仅成效甚微，而且会带来远远超过得房率增益的风险。
所以，单个交通核空间，同样很难再压缩了。
综上，我们可以认为，今天的小高层或高层建筑的梯户比已经基本定型，从而得房率区间也成为定值。得房率并非不能突破，但突破的方法必然伴随着品质的大量折损，没有开发商会选择冒险。
得房率优化进程，到此为止。至于在各个公摊杂项的小修小补，对最终公摊的影响，不值一提。
对了，除了公摊之外，还有一个影响客户实得面积感受的重要因素：走道。
说起走道，几乎所有客户都是深恶痛绝，觉得走道面积过于浪费，相比之下，大家似乎更倾向于一种所谓叫四叶草的户型，卧室长在户型四个角落，客餐厅在中间，实现去走道化，看起来更加经济：
只是让人疑惑的是，就像电梯越多得房率越低一样，这是一个捡了芝麻丢了西瓜的产品形态。
去走道化的结果，就是无法实现动静分区，且南向还少了一个面宽——四叶草户型进深都比较深，面积不变，开间自然变窄。
相当于是为了几平方的得房率，放弃了老人/儿童的采光权、也放弃了主卧睡区的休息权。这怎么看都不像是一笔划算的生意。
对比下图这样市场上绝大多数的四房大开间户型格局，这种差异非常明显。
当然，并不是说四叶草户型就差、大开间户型就好，这更多的是一种价值取舍。但总的来说，开发商都普遍更倾向于研发建造大开间、长走廊的户型，这并不是开发商独断专行、肆意妄为，而是大量消费者用脚投票的结果。
综上，无论是梯户比，还是套内走廊，都在不可消解的客观因素面前，高度受限。
得房率指标，已到极限。
第二个封顶的指标，就是面宽。
面宽的极限，体现在面积和开间的悖论：
户型面积恒定前提下，加宽度（面宽）就要降低长度（进深），而进深不能无限小，开间进深两者之间存在黄金分割比例。
过去塔楼盛行的年代，开发商做了不少两面宽甚至一面宽的三房四房，所谓手枪户型、倒三角户型盛行，成了今天二手房里面的滞销货；
今天，随着板楼的普及，新房户型的面宽已经大为改善。
那到底多少面宽算是好户型呢？
有一个比较好的判断面宽合理性的方法，那就是几房就做几面宽。
例如三房户型就是三面宽，四房就是四面宽。倘若三房只有两面宽，或者四房只有三面宽，一般就属于产品力不足。
同样道理，如果三房能做3.5面宽或四面宽，自然属于产品力较优；
问题是，面宽提升以此为界，不能再加了。
为什么？不是面宽越大越好吗？三房做五面宽，不应该是行业先驱户型吗？
并非如此。
前文已经给出过一个西南区域五面宽三房户型的案例，但这种户型只能是塔楼的专利，板式楼做五面宽三房，几乎是天方夜谭。
事实上，就算理想状态下，板楼小户型能做三房五面宽，对于大众面积段的三房产品而言，也可能是物极必反。
像下图一样，把餐厅和北次卧全部拿下来，三房虽然做了五面宽，但最大活动区客厅不含走道的净进深仅为2.5m，和最小次卧的开间一个水平，过于扁平化，反而拉低了户型品质。
五面宽虽然有难度，但三房做出3.5面宽，则并不是不可行。
有一个非常典型的案例，联投花山悦西湖项目：
是的，三房要做大面宽并不难，只把餐厅拿下来就可以。
特别强调下，这个户型客厅不含走道的净进深3.2m，比上面那个五面宽户型长了0.7m，舒适度差异高下立判。
这个户型是100平三房两卫，说是目前武汉同面积段的天花板，恐怕不为过。作为100平的刚需三房，不仅做了横厅，南向开间11.5m（比同类三房开间宽2m），且南北通透，餐客厨阳一体化，主卧还做了L型衣柜。属实是100平户型的品质代表。
更难得的是，这是一套板式小高层户型，非塔楼，非低密，非大平层面积。
符合以上这些条件的三房户型，武汉确实不多。
天下户型一大抄，为什么这么好的产品，市场没有踊跃“借鉴”？
户型做多大面宽，和容积率、建筑密度紧密相关。户型面宽越大，则楼栋占地面积越大，再加上日照要求下的南北间距和东西山墙间距，大面宽楼栋会消耗更多占地资源，不出量。
而联投花山项目的条件比较特殊，容积率仅1.2，典型的别墅容积率，但却仅规划了9栋小高+2栋洋房。
这意味着本来应该做别墅的建筑密度，现在给到了小高层。
为什么？主要是花山别墅流速比较慢，开发商也只能在别墅地上做刚需产品争回款，让客户捡了大便宜。客户本来坐的是经济舱，上了飞机后，乘务员过来说，恭喜你，商务舱空位多，你可以免费升舱了。
这种对小户型而言堪称奢侈的开间感受，对于武汉遍地容积率动辄3或3以上的普通地块，难度很大——当然并不是不可能，只是大面宽对密度的要求实在太高，产品设计和经营算账都有很大难度。大多数项目的户型开间，还在两面宽和三面宽之间挣扎。
三房能做三面宽，四房能做四面宽，已经是开发商力所能及为客户提供的最好产品力了。
想再增加一个面宽，需要苛刻的条件，可遇不可求；
增加两个面宽，首先得是塔楼；且更大的面宽等于过短的进深，是产品力倒退。
面宽指标，已到极限。
第三个无法突破的产品力维度，就是通透性。
从塔楼到板楼，是现代户型产品力升级的一大飞跃，楼栋结构变化带来的最大进步，就是中户也能南北通透。
但即便如此，市场对通透性的追求仍未停止。
有两个痛点，依然困扰着客户和产品经理：
一个是中户的连廊，一个是剪力墙。
一个客户到售楼部看房，高高兴兴地走进中户的实体样板间，到处都很满意，结果打开北卧室的窗户，看到窗外正对的连廊时，脸一下就拉下来了——北边在连廊遮挡下，中户采光不好，隐私性差，通风性看似有了提高，但依然是聊胜于无。
客户不禁心生疑问，为什么非要搞个连廊，不能把这个连廊去掉吗？
但问题在于，连廊设计，在板楼非低密建筑里，是避无可避，无从消除的。
正如前文提到过的，规范要求：凡是高层必有两梯，且两梯之间必有消防通道连接。
塔楼结构下两个电梯抱在一起，不需要连廊也没有通透性；
板式楼结构下两个电梯分家，中间户终于通透了，代价是必须有个连廊连接两个电梯；没有连廊，两个电梯之间就不能相互走动，存在消防隐患。
想要去掉连廊，又想要保持通透性，只有两个办法：
要么直接去掉中间户，全部做两梯两户，一了百了——但这是不可能的，两梯两户公摊大，刚需不买账，只能做高总价的改善大户型，且占密度和面宽资源大，对房企不划算，两边不讨好；
要么直接放弃做高层，只做33m以下的1梯1户或1梯2户的洋房。但很显然，高容积率背景下，这也只能是一种幻想。
总结来说，除非消防条件变化，否则连廊问题基本不可能被解决。
第二个痛点，就是剪力墙。
作为卧室的墙体还能接受，但是在阳台拐角、客厅、书房等动区部分的剪力墙，有时会有点碍事。
众所周知，作为结构的重要组成部分，剪力墙体是不能随便改动和消除的。
可喜的是，今天市场上多数的四面宽横厅户型，都有能力施展客厅与书房之间的剪力墙消失术。
四面宽无剪力墙，已经成了标配，但是到此为止，也就足够了。
再想拆墙，不仅是刁难结构设计工程师，而且是在打破动静分区的极限，物极必反。
作为动区最后的一堵隔阂，书房剪力墙的拆除意味着动区整合成了一个大方厅，其他剪力墙都是净区的边界，是睡觉和上厕所的地方。继续拆墙，要么把厕所暴露在客厅，要么就把床放在了客厅里，过犹不及。
还有一处不可去除的剪力墙，叫做阳台（飘窗）拐角剪力墙。
这是大家·坤和·龙湖温州云创未来社区143㎡户型，注意客厅转角。
但凡要做转角窗的，无不面临转角柱的问题。坦白说，能够做到这一步，对于140㎡以内的普通户型而言，已经是结构设计的极限了。
有没有剪力墙被最大化消除的户型案例？
有，长沙绿城凤起麓鸣。
这个高端改善盘的超级大平层，实现了270°无边界落地窗，诀窍就是做厚墙体，利用横向结构拉住外挑楼板，建造工艺复杂， 成本也非常高。
这个项目是湘江江景房，西侧边窗实现了完全的无遮挡视野。这下通透性真没得说了。
可惜，要做这个户型，需要满足两个条件：首先得是300平的大户型，否则没有足够的面积做悬挑；
再次还得有稀缺江景资源加持，否则客户很难承受每栋比常规工艺多出3000万的建造成本溢价。
90-140㎡小老百姓户型，恐怕享受不起这个待遇。
还是回到了老问题，豪宅户型的花样再多，都跟大多数人无关。
对于大众面积段的户型而言，连廊、立柱、剪力墙都是无法逃避的课题，从塔楼到板楼，普通住宅的通透性已经到达极限。
第四个压轴的户型属性，就是功能性。
主流的功能，已到达均衡；非主流功能，逐渐被淘汰。
什么是主流的功能？
90平或以内做三房一卫，95-120平做三房两卫，120平改善三房或紧凑四房，120-140平做四房两卫。
什么是非主流功能？
大部分两室户型、95㎡及以上的一卫户型。
在很多房企当中，不做两房、不做大面积一卫，已经成为产品定位的基本要求。
尽管市场对于主流的共识正在形成，但行业至今仍在不断尝试功能创新，其中主要有两种探索方向：
第一，是同功能的面积，最小还能做多小？
第二，是同功能的面积，最大可以做多大？
第一种探索“减面积”的表现，就是越来越极致的紧凑小户型，今天你的三房两卫从105㎡降到100㎡，明天我就降到95㎡，后天新的项目出来，面积直接降到89㎡。
典型代表，如黄陂盘龙城中城新时代项目，99㎡做了四房。对套均面积118㎡的武汉市场而言，极具突破性。
第二种探索“加面积”的表现，就是各种挑战认知的轻奢户型——例如两室户型做到150㎡以上，其他部分都留给公共空间。定位逻辑要么是退休老人麻将室，要么是丁克青年社交场，小家庭结构+强社交场景。
下图为石家庄正定新区某项目，157-167㎡，两室户型。
像这样的创新类轻改善产品，面积尺度和场景营造都非常充裕，毫无疑问，住起来肯定很舒服，属于极致产品力导向的户型设计。
唯一的问题还是在于，凡好东西都有代价。总价一定前提下，一旦面积大幅提高，必然要求单价显著降低，也就意味着客户要搬到郊区去，舍弃主城区的医疗、商业等成熟配套。
该160㎡大户型位于相对偏僻的正定县，同样总价，可以在主城区买一套小三房。退休老两口家庭，是否已经愿意做出这样的取舍，这是存疑的。
不过总的来说，研究给户型加面积的房企凤毛麟角，毕竟总价高了不好卖是行业共识；但是研究如何“减面积”，几乎是每个房企的必选课题。
所以，我们就专门讨论一下“减面积控总价”这个问题。
前文已经提到，两室和一卫户型正在逐渐被关进“小黑屋”，这里我们不讨论，我们直接从三房两卫开始。
先抛出观点，市场上主流的刚需三房两卫面积段95㎡，已经是市场自发形成的尺寸压缩极限。
说直白点，就是现在卖的最火的面积段，已经是最小面积，不能再小了。
上图是从零开始推导出来的极限三房两卫面积配置。合起来，套内面积73㎡，按照77%得房率计算，建面刚好95㎡，市场主流面积段之一。
如果还要压缩面积，属实有点强人所难。
顺势还能推导出进阶版的紧凑户型面积段：
95-105-125㎡，市场上最主流的产品面积配置，正好是刚需户型的最小尺度。注意在最左边一列用红字标识出来的尺度升级带来的居住权变化。
当你在这个尺度基础上进一步压缩面积的时候，请看着红字标识，明白你要减掉的不是冰冷的尺寸数据，而是生动的居住场景——降面积，就意味着没有步入式衣帽间的主卧、像储藏间一样的儿童房、全家人不能一起坐沙发，这种趋势是否真得值得推崇，我们必须停下来再想一想。
当然，我们也明白，大城市刚需板块房价高，小户型压缩总价也是无奈之举。直到今天，户型极小化底线，虽然大致稳定，但还有一些新项目在日拱一卒、一点点地向下突破。
但我们至少要同意，那就是这种简单粗暴的极致降面积策略，并不值得提倡。极小户型是产品力向购买力的过分妥协，无论如何都不属于产品力提升，更谈不上所谓户型创新。
综上，主流的功能尺度已经定型，同功能下追求最小面积和最大面积的双重尝试，均已逼近极限。
至此，我们可以下一个总的结论：
今天的房地产市场中大众面积段的户型产品，得房率没办法更高了，面宽也很难再大，通风不会更好，功能也已经定型。尽管不一定是我们曾经所期待的样子，但大众户型产品力的提升，可能真的已达瓶颈。
找到产品指标的极限，对我们而言是一件好事，因为这让我们知道距离终点还有多远。户型破局的解决方案，就藏在极限之下。
接下来，还在户型领域不断钻研的地产人，还能做什么？
内卷的出路——
回到极限之内，带着镣铐跳舞
《生活的哲学》书中有句名言：改变可以改变的，接受不能改变的，并拥有智慧，去分辨两者的不同。
前面分析的，都是户型创造中，我们所不能改变的领域。
那我们可以改变的是什么？
这里给出两个答案：
一，既然不能再突破新的价值，我们可以通过有选择性地放弃一部分价值，来放大其他价值，此所谓“价值取舍”；
二，行业的最优解，并不等于企业的最优解。仍有不少项目的户型，存在尚待补齐的短板，此所谓“追上趋势”。
价值取舍：所有需求皆有代价
取舍的本质，就是在复杂的价值点面前，分清孰轻孰重，从而产生不同的产品观和消费观。
房地产营销的过程，就是开发商用自己的产品观，来引导客户的消费观。
从产品营造的角度来看，开发商需要做出的取舍，主要分为三层：
第一层，经营取舍——要溢价，还是产品力
溢价和产品力的矛盾，是产品定位最底层的矛盾之一。
如果做溢价，就要做高低配，追求叠拼或洋房占地面积最大化，对应地留给高层的密度和面宽资源就比较少，高层产品力先天不足；
如果做产品力，追求大面宽的高层与小高层，那就牺牲了做低密业态溢价的利润。
这两者的矛盾是完全无解的，顾此必然失彼。
尽管房企的主流导向是溢价产品最大化，但对于改善客群厚度稀薄的市场，叠拼的纸面货值，都是假的。
在这样的市场，如果做了一个低密最大化+高层户型无优势的平庸项目，很可能陷入叠拼卖不动、高层也卖不动的尴尬境地，得不偿失。
牺牲想象中的叠拼利润，换取现实中的高层产品力和流速，不失为一种选择。
况且，只有多一点联投悦西湖这样低密地块做小高的案例，行业的产品力才能发掘出更多的可能，而不是在清一色3.0容积率的高层市场、在千篇一律的三面宽三房户型里不断循环。
没有优良的规划指标做支撑，只在高密度地块里内卷，户型改善是没有出路的。
第二层，定位取舍——总价-功能-尺度不可能三角
产品定位中，单价固定前提下，不可能有一种户型，同时满足低总价、多功能、宽尺度三个产品要求。
这三个指标里面，可变性最差的，就是总价。正如前文提过的，如果客户手里有钱，那一切产品都不是问题；我们永远只能在特定总价限制下，在尺度和功能之间做选择。
行业的发展趋势，是重功能优于重尺度。
功能对应场景，尺度对应舒适，两者都很重要，但当舒适度达到标准线之后，场景多元化对客户体验的影响更明显。
遗憾的是，不少项目的户型设计，依然处在尺度有余，功能不足的阶段。举例来说，今天的房地产市场，主流三房面积段95-120㎡，面积差值超过20㎡；四房120-140㎡也都为数不少，面积差同样有20㎡。
但这20㎡的差异里面，仍然以尺度差异为主，功能加分为辅。
可能有人想问，都是一样的三房两卫，还有什么新增功能可以加呢？
太多了。
主卧的独立衣帽间、梳妆台，客厅南北阳台，独立家政间，公卫三分离，次卧儿童房的拓展学习区等等，都是三房户型有资格享受的功能配置。
下图是郑州保利某项目127㎡三房两卫户型图，就是微功能升级的一个案例，三房户型做了一个独立家政间，双动线入户，属于四叶草户型中的优质产品。可惜的是，这个面积段的改善三房，主卧依然没有衣帽间，略显遗憾。
当然，提升尺度也好，增加功能也罢，对客户而言都各有好处，问题只是在于性价比。
最差的选择，就是仅仅增加了房间尺寸，但是没有给到客户新的生活场景，客户的钱花得无声无息。
更优的选择，就是控制已有功能尺度，把多出来的面积，优先给到衣帽间、双阳台或者学习区等新增功能，让客户的生活场景，真正意义上得到升级。
第三层，价值取舍——不追求更优，追求与众不同
有些取舍，只关乎价值取向。例如在前面理论极限部分提到过的：
要高梯户比，就得接受低得房率；
要去掉走廊的四叶草，就没有大开间+动静分区；
要动区的开阔方厅，静区主卧就会变小（没有衣帽间）；
要南北通透，厨房就会变小（北向面宽资源不足，餐厅朝北开窗，挤压厨房面宽）。
都对，都不完美。这种情况，应该怎么选？
很难判断到底哪种户型更优：浪费更少好，还是大面宽好？要南北通透，还是U型大厨房？……
每个人对这些价值点的看法都是不同的，哪怕你提前去做客户调研，调研结果也只会是“一半一半，各有好处”。
在前期定位时，与其纠结哪种产品价值更好，更好的选择可能是，在板块内竞品的户型价值已经全面同质化的情况下，推出差异化的产品，刷新地缘客户的消费观。
别人都做大面宽户型，你就做一个四叶草户型，客户眼里看到的，就是别人的户型都是复制粘贴，但只有你的户型没浪费；
别人都做U型大厨房，你就做一个北餐厅开窗，客户看到的，就是别人的户型都雷同，但只有你的户型纯南北通透。
有时候，能够说服客户的户型，不是优点更优，而是优点与众不同。
追上趋势：还能提升一点点
正如本文一直强调的，行业产品力已经逐步趋向同质化、均好化，所谓的三开间朝南、南北通透、全明户型、联通阳台，已经成了80%户型的标配。有这些配置不意外，没有才意外。
但除此之外，仍有很多户型在细节处的领先设计，尚未在行业普及。
之所以说是细节处的领先，是因为这些户型亮点都仅涉及微小的面积变化，但就是这一点点变化，在卷到尽头的户型竞争中，拉开了代际的差距。
穿透指标极限，看到指标之下留给我们的微弱空间，我们发现，每一个户型模块，都有多做一点点的可能。
接下来，就是本文的最终结论：
得房率的极限，受制于梯户比，很难改变，我们只能通过赠送挖潜，全屋飘窗、挑空赠送，稍微给客户一点面积补偿；
面宽的极限，受制于板楼的先天不足与进深的最小宜居尺度，基本定型；但尽管开间不能无限大，我们依然可以尝试竭尽全力，给户型增加哪怕半个开间；
通透的极限，受制于连廊、剪力墙和转角柱，可变性极小；连廊肯定是取消不了了，但既然我们已经可以打开书房的剪力墙，那我们不妨更进一步，打开书房、打开厨房、打开阳台，甚至——打开一部分山墙，做出转角窗；
功能的极限，受制于市场普遍三房两卫起步的功能需求，和每个功能间的基础宜居尺度，无法有大的面积增减。但我们还可以补全一点1-3㎡的小尺度、添上一点小功能，给生活一点新的变化。
把其中主要的产品升级方向进一步拆解，总结成八大趋势，下文逐一分析。
挑空赠送：小三房的超级主卧
坦白说，对于100㎡左右的小三房而言，做挑空赠送到底好不好，其实是有争议的。虽然赠送面积堪称慷慨大方，但是毕竟要上下楼梯，是否值得，见仁见智。
但挑空赠送有一个非常大的优势，那就是能够做到同面积段平层三房户型所不敢奢求的“超级主卧”。
这是蔡甸南山悦拾光的挑空户型98㎡三房两卫户型，以及二楼主卧（搭板后）样板间图片：
注意，二楼主卧阳台部分也搭板做了室内化，凭空多了一个X空间灵活使用。
虽然没有详细的尺寸，但我们从图中能清楚看到二层搭板后主卧的功能模块：
1.8双人床+两个床头柜+独立梳妆台+独立大衣帽间+独立灵活空间。
这才叫功能升级，这才叫“主卧小家化”。对于同样98㎡的三房户型而言，独立梳妆台、衣帽间、灵活空间，都是非常奢侈的主卧享受，也只有挑空赠送之后，才能做得到。
回归主卧需求，尊重男女主人的生活品质感，也是未来户型升级的一大趋势，这也是挑空赠送户型的意义所在。
开间+1化：中间户的滞销难题
在我们前文分析开间资源到达极限时，曾经提到过联投悦西湖项目案例，并分析认为地块本身的低密度，是该项目能做小户型大开间产品的重要原因。
同时我们也提到了，这种户型并非完全不能复制，只是难度很大。例如最新的沌口招商未来中心项目：
同样100㎡三房两卫，同样是餐厅南移，实现南北通透+3.5面宽。
对绝大多数项目而言，中间户难卖，已经成了顽疾。本质原因，是中间户的产品力太差，而且80%的三房中间户都长得一模一样，产品力很难突破。
招商未来中心项目容积率2.4，是联投悦西湖的两倍，足够证明，非低密地块完全有可能逃离中间户产品力陷阱。
连廊的存在，让中间户滞销成了行业必须要面对的问题。行业的通常解决方案，就是把95㎡中间户压缩到90㎡、80㎡，总价降完一遍再降一遍，用便宜，来弥补中户固有的产品力不足。
对于实在无从突破的3.0+高容积率项目而言，尚可理解；
但对于有条件的项目而言，可以参考招商未来中心，通过开间+1化，为中间户的滞销问题，提供了除了缩小面积之外的另一个体面答案。
阳台室内化
下图是阳逻万达文旅城120㎡四房户型。这个户型在同面积段同功能户型里面，毫无疑问是佼佼者。
虽然为了大方厅，舍弃了衣帽间，但从整体看，户型的创新设计还是非常可圈可点的。
特别值得一提的，就是样板间里面做出来的阳台室内化效果。
大多数进入样板间的人，都不太相信这样的大方厅，是120㎡能做出来的户型感受。
仅从产品力的角度而言，120㎡在武汉市场上几乎无出其右。2021年万达热销期时，该户型凡推出必售罄，把阳台包进客厅的样板间设计，对该户型热销起到了很大的作用。
再看一个案例：
南湖东原印柒雅项目140㎡四房，大横厅同样做出了160㎡的效果，同样也得益于阳台室内化的加持。
需要强调的是，这个户型在实现大横厅的同时，四个大卧室一个不少。而市场上的同类户型，常常用3+1的形式伪装成四房。
以上两个案例，是阳台室内化比较典型的代表，仅仅是封阳台一个改变，就可以呈现让空间感受看起来比真实面积大上20㎡的效果。
为什么说阳台的独立性，必然要走向历史？
因为传统的阳台，是存放洗衣机、拖把底座、晾衣架及其他生活杂物的位置，一方面观感不雅，另一方面烘干机的普及，让晾晒衣服成了一件劳神费力的事情——而这正好撞上了年轻人消费的两大雷区：
越来越在乎家居环境的美感，同时又越来越懒。
阳台不好看又不必要，自然走在淘汰的路上。
此外，从经济的角度讲，阳台室内化也是大势所趋。
一个7m开间的联通阳台，加赠送面积超过12㎡。
我们在儿童房、在厨房、在餐厅费尽心机抠出来的两三个平方，抵不过包进来一个阳台面积的零头。
只要把阳台包进来，整体的客厅重心就会南移，从而餐厅厨房的空间会更阔绰；餐厅四人桌能升级成六人桌，厨房能从L型升级成U型，北向面宽资源的松弛，也能让北次卧的房间尺度稍微宽松一点。
阳台室内化，有百利而无一害。
这就要求我们，在结构设计时，尽量避免如同下图一样的南向联通阳台中间的柱子，为消费者的阳台改造预留空间。
LDKG+X一体化
这部分可能不用再过多阐释，所有的XXXX一体化，简单来说就是把动区做成大方厅，厨房、餐厅、客厅、阳台，再加一个灵活空间（开放书房/带娃区/小客厅/健身区），全部空间打开，融合到一起。
动区融合的本质，说穿了就是打开厨房+打开书房。因为客餐厅本来就是打开的，自不必提。
问题又来了，为什么厨房和书房一定要打开呢？
我们一个个回答。
厨房的打开，有两个好处。
首先，做饭的家庭成员，需要看到家人。
这样有人在做饭时，就可以同时监视到孩子在客厅的动向，避免秩序敏感期的宝宝在客厅毛手毛脚，出现安全隐患；
其次，做饭的家庭成员，需要被看到。
一个和客餐厅没有对视的“隐藏”厨房，隐藏掉的不只是碍眼的灶台和抽油烟机，而是做饭的家庭成员的心力、汗水和付出。只有看到做饭者的辛苦，家庭用餐时才会多一些理解，少一些抱怨。从这个意义上讲，厨房必须被打开。
而书房的打开，逻辑只有一个，那就是解放空间的可能性。
今天有不少新生儿家庭，由于户型没有亲子活动的空间，只能把客厅的茶几甚至沙发撤了，专门把客厅开辟给亲子活动区来使用。而一个和其他空间完全封闭的书房，首先就把亲子活动区的可能性给排除了。
另外，有时家里招待客人，来的亲朋稍微多一点，客厅空间就稍微有点坐不下。而一个开放的客厅+X空间，在分流客人的同时，还能保证大家在同一视域内活动，满足亲朋团聚的初衷。
开放的活动区，能够保证动区视线的全覆盖，和活动场景的集中化。无论家庭成员是在做饭、用餐、看电视、健身、玩积木，每一个人都能够在需要的时候看到彼此，降低家庭成员生活场景的分离感。提升交流频率，保持家庭温度，这也是户型设计师社会责任感的体现。
打开山墙：转角开窗
随着LDKGX的通透整合，户型内部达到了开敞空间的极致。客户进入样板间之后，一眼就能看到开阔的厨房、餐厅、客厅、阳台、书房全部打通，连在一起，视觉效果非常震撼，有一种开门见大的效果。
但开门见大的缺点，就是客厅靠入户门的墙面是楼栋内墙，做不了转角窗。想做转角窗，只能做到主卧里面去。如下图南京金地都会峯范110㎡三房户型。
或者，也可以选择放弃开门见大，而是把客餐厅留到户型深处，归家时先经过卧室再到动区。
如下图联投悦西湖118㎡三房两卫户型。
客厅转角，依然存在承重柱。正如在通透极限中提到过的，想要在刚需户型中消除转角柱，非不为也，实不能也。但尽管有拐角柱的存在，两面开窗的视野效果所带来的产品力提升，依然要超出常规户型一大截。
当然，转角窗的设计，意味着结构强度提升和窗墙比提高，两者都代表着不可忽视的成本提升。
但和增加其他地方的成本不同，户型设计的开窗成本，属于高度显性的支出，客户的“获得感”真实可见，有显著的营销助益效果。
希望这种以产品力提升换溢价和流速的做法能够普及，让120-140㎡改善边户户型中高窗墙比的转角开窗户型，不再是市场孤品。
主卧小家化：开间增加300mm
前文提到通过挑空赠送可以实现奢阔主卧享受，是主卧小家化设计的一个相对巧妙的答案。
那对于很多做不了挑空的赠送，如何升级主卧功能、做到主卧小家化呢？也有方法。
首先，我们要认识到，主卧功能的需求不复杂，模块太多，反而是对主人体验的负优化。常见的误区，就是觉得主卧需要一台制造噪音的冰箱，或者需要一张用来会客的沙发。
一共5个模块，除了床+衣柜（或衣帽间）+独卫传统三大件之外，再加上梳妆台、学习/办公区两个功能模块，就够了。
做到五模块齐全，开发商要做的只有一件事：那就是把开间增加300mm。仅仅这一点变化，就能给场景带来无穷无尽的增益。
下图是绿城室内如意宅当中，对多出来的300mm开间利用的场景示例，一面靠墙柜，解决大问题。
300mm的开间，对面积的扩大，勉强超过1㎡，考虑得房率，户型建面增加不超过2㎡。
花再多的营销费，卖给客户一套老户型，不如多做一点点，卖给客户一种新生活。
次卧标准化：≥8㎡
优化次卧面积的目的，就是把最底线的人居环境，从不断缩小的面积滑坡中拉回到标准水平。
供普通人睡觉的房间，最少需要多大面积？
一张1.5的床，面积3.3㎡；
一张紧凑的学习桌，面积1㎡；
一排600mm的衣柜，面积1.8㎡。
这加起来就是6㎡的面积了。
可这房间里多少要有能站人的地方吧？按照2㎡计算，这就要8㎡才行。
但大多数刚需三房的最小卧室，给居住者准备的，都是1.2m的床，狭窄的学习桌，可有可无的小衣柜，以及两个人进屋就显得拥挤的落脚点。
满打满算，一共5-6㎡。
在我们发散思维去思考其他功能如何做的更好之前，不如先想一想，应该怎样做，才能最底线地保证儿童房的人居体验。
公卫家政化
前文我们提到了阳台室内化的问题，认为这是解决动区打通的最优解之一。
但阳台“被消失”之后，会面临一个新的问题，衣服晾晒可以通过烘干机解决，那拖把和杂物应该怎么办呢？
拖把的最好出路，是拥有一个独立的家政间，这也是我们要谈的下一个产品趋势：公卫家政化。
现在的户型，普遍缺少一个独立家政间，如图：
该户型在入门右手边公卫，设置了一个家政区。
相比传统的三段式户型，这种升级版公卫，不仅实现了独立家政空间，同时还实现了三分离：一个人使用洗手池，不影响别人洗澡或者用马桶。便利性立马上一个台阶。
这个家政版公卫面积为7.37㎡（3.35*2.2m），一般的公卫在5㎡（1.8*2.8m），独立家政+三分离的代价，就是套内面积要增加2.4㎡，约等于建筑面积要增加3㎡。
是节约3㎡的总价，还是把传统三段式公卫，升级成家政版三分离公卫PLUS？
这个选择题，对于那些选择去阳台化做大横厅的户型而言，和面向三代人、五口/六口之家设计的户型而言，很有必要认真思考。
正如前文强调的，所有的好东西，背后都对应代价。
如果行业陷入路径依赖，习惯了减法思维，习惯了把为客户降总价当做第一原则，那房地产行业的产品力，就只能停在原地，止步不前。
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