说白了,不是炒房客不想降价抛售,而是他们知道,降价抛售,并不是最好的做法二手房参考价为何与限跌令并存。
首先,之前曾有上海二手房业主在总房价基础上降价50万促销,但是这点降价与刚需的心理目标相比还是差距较大。现在上海等一线城市,一套房子就要五六百万,就算打9折,还是没有买家出手。
而且对于业主来说,如果再进行深度打折。购房者认为二手房价还可以再便宜,反而是越来越卖不出去。为此,炒房客们只好把房价维持原状,等待不差钱的接盘侠出现。
其次,一旦抛售的话,很容易引起价格波动。尤其是在中国,购房者们习惯于“买涨不买跌”,降价卖房不仅得不偿失,反而会弄巧成拙,引发抛售潮,对自己更不利。
最后,还是认为市场后期还能涨回去,毕竟楼市中有一句著名的话,叫做“调控三年,再涨一轮”。特别是在大城市,比如深圳,2017年由于新规的影响,房价横盘了三年,但在2020年,迎来爆发性的增长,福田从原本的6万均价,直接涨到了现在的8万左右。
所以,如果炒房客不是在特别急着用钱的情况下,宁愿再继续坚持一番,说不定某个利好一来,房价又涨了呢?毕竟楼市不是没有神话。
但话又说回来了,如今的房地产市场,局势已经改变了,再难出神话了,不能用过去的买房思维来考虑了。现在很多城市的新房都在7折大甩卖了,二手房业主应该早点认清形势,房地产市场的熊市已经离我们不远了,早点把手中房产变成现金,这才是最明智的做法。
5-10年全国范围来讲还是要涨的,但是城市之间会分红,对于那些一二线城市或者区域性的中心城市涨的可能性更大,而那些人口流出,产业无法完成升级的城市的房价就难说了。
1、5-10年后房价的涨跌首先会排除两种可能要排除哪两种可能?一个是大跌,这个是不可能的事情,因为只要经济还在发展房价就不可能大跌,因为制约房价的因素一个是收入,另一个就是供给,在收入方面,当前买房就能够还得上月供,未来只要不必今天差,那么月供就没有问题。另一个影响房价的因素是供给,从当前的土地政策来看,更多的是稳定房价的目的,库存周期在12-18个月内的城市土地供给保持现状。所以供给的政策也是维持现状。
另一个可能就是大涨,这个可能性也是要排除的,有几个因素,最大的因素是中国的城镇化已经进入到第二个阶段,也就是收尾阶段,2018年中国城镇化率为60%,过去20年城镇化率提高了30个百分点,平均每年1.5个百分点,20年间城镇多了4亿人口,足足多出来一个美国的人口,中国的中产阶级也大多在这4亿人中。也就是城镇每年新增了2000万人。但是根据规划,到2030年中国的城镇化率将达到70%,12年提高10个百分点,城镇人口多了1.4个亿,每年1167亿人口进入城市,这是未来12年的 平均数字,相比过去20年每年2000万的数据缩水了40%。
城镇化是过去房价上涨最重要的推动因素之一,这个动力因素在未来会放缓节奏。所以房价如过去一般的大涨也是不可能的事情了。另外一个重要因素就是中国经济也将进入到一个高质量发展的阶段,也就是说速度会降下来,我们还记得上一次的2位数的GDP增长速度是什么时候吗?是2010年,距今已经将近9年时间了,我们从两位数的增速进入到了个位数,如今的增速是在6.3%,增速也萎缩了40%。所以过去的10年虽然经济增速在放缓,但是城镇化依然提高了充足的需求动力,所以过去10年房价依然是涨的。
2、房价涨跌主要看什么
房价的走势取决于三个因素,一句话可以概括:短期看金融、中期看土地、长期看人口,这句话来自任泽平,我深以为然,首付比例、利率高低、银行的贷款额度等等都在短期极大的影响着房价走势。而土地在中期影响着房子的供给,土地是地方政府的钱袋子,城市建设离不开这个,青山绿水如果没有人来欣赏,那也是了无生趣。目前的土地政策是“五分法”
1.消化期超过36个月的,应当停止土地供应。2.在36至18个月内,应适当减少土地供应。3.把土地供应水平由18个月维持至12个月。4.12至6个月内,应增加土地供应。5.对不足6个月的,应大幅度增加和加快土地供应。
这个政策的目的就是维持土地供给的平衡,土地是房子的源泉,源泉平衡了,那么房子自然也是平衡了。
最后一个句话是看人口,房子是用来住的,没有人居住的房子就真的是钢筋水泥,那么什么样的房子才会吸引人?在这个房子的城市能够有高薪的工作,孩子有良好的教育,生病了有良好的医疗,出门就有商业娱乐,高铁、高速联通外界,最好还有机场,这样的城市比如是产业不断升级,吸引周边人口,生生不息。未来的人口单纯依靠生孩子来保持增长已经不太可能的,95后对生孩子没那么大兴趣了,最爱生孩子的70后已经没有机会了,接棒的80后也慢慢的力不从心了。95后、00后本来就是个孩子,所以一个城市的人口增长只能依靠吸引周边的年轻人来进行补充。
金融政策是从短期角度影响购房的成本以及生产房子的成本,而土地是从供给的角度去影响,最终的人口才是大佬,因为所有的经济其实是取决于需求,需求创造供给。