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为啥现在期房千万不能买,为什么现在新房大部分都是期房

2022-01-26 06:51:31 来源:天空软件网 我要评论()

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第一,因为现在房地产市场发展火爆,房子好卖,供不应求,很多没达到建设主体到三分之二都开盘售楼了,当然每个地方政策有所差异,有的是三分之一为啥现在期房千万不能买。但是较多的四五线城市楼盘基坑还在开挖施工中都开始认筹排号了,虽然没有预售,但是这种现象已经见怪不怪了,虽然不合法,但是你不预定别人会定,晚一点都没有房源了。开发商只要拿到预售证,第二天就可以卖房了。也有新闻报道过某楼盘开盘当天火爆,当天售罄,最后被爆出预售证没下来,当时这是少数。纵观目前房地产市场,百分之九十都是期房。第二,开发商为回笼资金,期房在达到条件后可以先出售,再慢慢建设。为了防止部分开发商拿地后迟迟不开发,对建设开发期限也做了限制,3-5年不等。现房及准现房开发时间太长,资金缺口也大,多数是银行贷款开发,利息税费也高。第三,大小房企抢占先机,攻城掠地,追求的是商业嗅觉、处女地段的开发,讲究的是速度及宣传策划,品牌效应。综上所述,现阶段新房都是开发期房的占大多数。什么时候房产降温了,建设速度放缓了,品质更高了,现房也会多起来的。仅代表个人观点,仅供参考,欢迎探讨交流。

为啥现在期房千万不能买,为什么现在新房大部分都是期房

恒大的处境很危险,尤其是恒大地产,虽然已建成的和正在建的房子不少,但由于资金断裂,欠债太多,短期内无法筹集到足够资金,几乎已经到了破产的边缘。

恒大真的能倒吗?绝大多数人认为是肯定的,确实近20000亿的欠债对恒大来说也算是个天文数字吧。但是,我们从昨天许家印致全体员工的信中,看到了这样一段话:坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻,加快推进全员复工复产,实现“保交楼”目标,向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。

看到这你可能有点放心了吧,“保交楼”是重点,而且第一个提到的是购房者,许老板并信誓旦旦的保证要交出一份“敢担当”、“负责任”的答卷。个人认为,不管恒大能不能躲过这次危机,但“保交楼”还是最理智的一着棋。房地产毕竟是恒大最大的产业,如果能通过打折销售出一定量的商品房、商铺和车库,其码能缓解当前面临的危机。再者,如果9月23日开始支付第一期债券利息,这对稳定投资者的信心无疑是最重要的,有些债务可适当延缓,恒大由此躲过一劫。

当前的房地产市场形势已经发生了变化,许多地方针对市场情况进行“打补丁”,其中最引人注目的就是“限跌令”,很明显就是为了稳定房地产市场。稳市场不是单纯的稳价格,还要考虑稳企业。恒大很危险,但不可能一定会倒。

媒体天天都在报道高速公路上的各种车祸,那高速公路就不能走了吗?显然,高速公路还是能走的,也是不得不走的。同样的道理,期房烂尾的例子很多,但期房依然没有被国家取缔,该买的人依然在买。具体意见分享如下,供参考。

为啥现在期房千万不能买,为什么现在新房大部分都是期房

第一、为什么会有那么多的期房烂尾?01、开发商资金链断裂

为啥现在期房千万不能买,为什么现在新房大部分都是期房

这个应该是主要原因!

为啥现在期房千万不能买,为什么现在新房大部分都是期房

房地产是资金密集型行业,也是资金高周转行业。有些地产项目做的预算刚刚好,有些预算还比较紧,有些干脆是玩空手套白狼,稍微哪里资金出点问题,可能项目就要停工,甚至烂尾。

为啥现在期房千万不能买,为什么现在新房大部分都是期房

比如,有个朋友搞了一个项目,在征地拆迁完成后,现金全部用完了,只好用土地抵押融资,获取流动资金,并让施工方垫资施工,这样就可以启动项目。施工方承诺的付款时间是在商品房拿到预售许可证时付第一笔款。但是,在施工方拿到了施工合同,进场3个月之后就开始找他要钱,根本不按承诺来,让工人围了售楼部,并且还去法院起诉了。他这样一搞,完全打乱了整个项目的计划,要不是经验很足、人脉很广,可能就栽了。

为啥现在期房千万不能买,为什么现在新房大部分都是期房

实践中,多数楼盘烂尾主要都是因为项目资金链断裂,无法继续施工造成的。如果有钱,谁愿意摆在哪里,多丢人。

02、楼盘手续卡壳了

有些楼盘在未完全取得合法手续的前提下,就私自开工,干着干着手续办不下去了,被责令停工,后期手续也无法完善,不得不烂尾。

比如,本地有一栋楼,烂尾时间超过了20年!已经成为城市的一张“名片”!这个烂尾楼,除了手续,还有其他一些特殊性。

03、地产商发生重大变故,被责令停业或托管

这种情况也多。

有些地产商,出现了重大的变故,导致企业停摆,有的牵涉项目众多,牵扯的公众利益重大,在企业停摆后,可能会被政府托管。

比如,地产商在拿地后,私自建盖,私自预售,圈到大额资金后,卷款跑路,导致楼盘烂尾。本地有个项目就是这样的,地产商拿到了地,忽悠施工方垫资施工,施工方拿项目心切,盲目施工,而且进度很快。地产商自始至终没有去办预售手续就开始预售或团购,圈了10多个亿后就消失了,留下施工方和买房人在哪里发呆。

当然,也可能还有其他原因导致楼盘烂尾,比如,企业老板涉嫌刑事犯罪,一把手出事了,企业停摆,造成楼盘烂尾。

第二、期房还能买吗?应该说是可以买的。

01、期房预售是一种国家认可的商品房销售制度

国务院针对期房有一整套完整的管理制度,比如,《商品房销售管理办法》,《商品房预售管理办法》,《房地产开发经营管理条例》以及国家的《城市房地产管理法》,等等。

也就是说,期房是一种国家认可的,并有法律法规依据的商品房销售方式,是一种合法的存在。目前看,该制度已经比较完善。

02、期房制度是一种世界性制度

我们的期房制度借鉴香港模式,但除了大陆和香港在用期房预售,世界上还有很多国家也在采用期房制度。

比如,东亚地区的日本,地产商在拿到合法建筑许可后即可销售,即便土地是一片荒草都是可以的,但地产商无法在交房前拿到全款,最多能拿到总房款10%的定金。

南亚地区的印度,拿到建筑许可,打个广告就可以预售了,而且能收到全款。同样的情况还发生在东南亚地区的缅甸,几乎没有完善的商品房预售制度,拿个批文、做个沙盘就可以卖房了。

当然,万恶的美帝也是在施行预售的,预售房销量占比75%,仅次于中国。但资信不好的地产商,需要将预售所得款项打到银行监管。

03、多数期房最后都能顺利交房交证

应该说,多数期房最后都是可以顺利交房交证的,不然,期房制度早就已经不复存在了。这点我认为是不需要展开说的,大家买期房的都应该了解。

所以,还是要客观看待期房和期房制度,既看到有很多楼盘烂尾这种风险的存在,又不过分夸大期房的烂尾风险。

第三、如何规避购买期房的烂尾风险?跟地产商打交道的时间也有10多年了,也有朋友是地产商,见识的烂尾盘也多,综合下来,给出如下一些置业建议,供有期房置业需求的朋友参考。

01、大品牌房企的楼盘烂尾几率更小

相比于中小房企,大品牌房企楼盘烂尾的风险更小。

这不仅仅是因为大品牌房企更爱惜自己的名声,更有资金实力,而且因为大品牌房企的资金号召力更强,融资成本更低。

比如,恒大地产要融资,不管是银行,还是发债,更容易受到债权人青睐。而中小房企去融资,听都没听过的地产商,可能没人敢买他的债券。

当然,品牌国有房企融资就更容易,天然受到银行青睐!比头部民营房企融资途径更多,成本更低。

02、楼盘证照手续完善是置业的前提

楼盘手续不完善,不具备预售条件,这种情况下买房,地产商圈钱后跑路,真的难以维权。

买期房的话,还是要看好楼盘的“五证”手续,不齐全的话,定金都不宜交。

03、施工进度有序推进的楼盘烂尾几率更小

如果工地停工,或者施工进度缓慢,甚至出现了工人讨薪的情况,那这样的楼盘,置业风险可能就比较大,要保持警惕。

04、企查查也可以多了解下

不管是启信宝、企查查,都可以多了解下地产商的资信情况,看看有没有股权质押登记信息?如果有,说明地产商资金紧张,已经在质押股权融资了。虽然质押股权并不能与以后楼盘烂尾划等号,但至少说明地产商资金吃紧了。

另外,还可以看看地产商有没有涉诉信息?被执行人信息?了解下地产商的资信情况。

05、地产商的历史业绩情况

这个应该说是参考吧。

有的地产商过往业绩很好,但新开的楼盘也可能烂尾。比如,本地有家地产商就是这样,已经成功地开发了好几个知名楼盘,还在北京开了售楼部,08年去司法部培训的时候,还见到他们的售楼部,但在后面却有2个大的楼盘烂尾了,也是令人意想不到啊!

06、尽量选在开盘的中后期去买房

开盘的中后期去买,可能好房源不是很多了,价格优惠也少了些,但施工进度也差不多了,房子基本成型了,这种情况下,烂尾的几率会相对小一些。

因此,期房作为一种国家认可和监管的制度,是可以买的。不能因为有的楼盘烂尾了,就放大期房的风险,还是要正确看待。

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